Mögliches Steigerungspotenzial der CEE-Immobilienaktien bis Ende des Jahres bei 15%

"Auf Basis unserer neuen, reduzierten Schätzungen ergibt eine Regressionsanalyse des ROE gegenüber K/BW bis Jahresende ein mögliches Steigerungspotenzial von 15 Prozent und bis Ende 2012 von 25 Prozent (zusätzlich zu den Dividendenausschüttungen)“, erklärt Martina Valenta, Analystin für den Immobiliensektor bei der Erste Group.

Der jüngste Einbruch der Renditen von Staatsanleihen bester Bonität lässt Investitionen in Immobilien im Vergleich zu anderen Anlageklassen attraktiver erscheinen, meinen die Experten der Erste Group anlässlich der Vorstellung des neuen „CEE Real Estate Report" vor Journalisten in Wien.

„Wir beobachten derzeit den größten Renditeabstand seit dem Frühjahr 2009. Allerdings sind die derzeitigen ROE-Niveaus noch enttäuschend niedrig. Während sich die Mieten von der Krise bereits erholt haben, müssen Einsparungen bei Betriebskosten erst realisiert werden, insbesondere da die Entwicklungsvolumina und die Gewinne nicht so bald wieder das Vorkrisenniveau erreichen werden. Für Immobilienaktien spricht der 50-prozentige Abschlag gegenüber dem Buchwert", erklärt Günther Artner (Bild links), Co-Head CEE Equity Research.

Im internationalen Vergleich werden CEE-Immobilienaktien gegenüber den jeweiligen Buchwerten mit deutlichen Abschlägen gehandelt, sind auf Basis von Cashflow-Multiples aber wie die Vergleichswerte bewertet, was ihre unterdurchschnittliche Profitabilität unterstreicht.

In Europa schwanken die Investitionsvolumina mehr denn je mit der Konjunkturentwicklung. Im 2Q 11 sanken die Transaktionsvolumina auf dem europäischen Investmentmarkt gegenüber dem Vorquartal um zwölf Prozent auf 25 Milliarden Euro. Auch im Jahresvergleich ging der Investitionsumsatz von 25,7 Milliarden Euro im 2Q10 um drei Prozent zurück.

Der Druck auf die in erstklassigen Lagen erzielbaren Jahresrenditen setzte sich im 2Q 11 fort, wobei in CEE die Städte Moskau, St. Petersburg, Bukarest und Kiew die stärksten Rückgänge hinnehmen mussten. Mitte August 2011 hatten die Investitionen in den CEE-Immobilienmarkt 6,9 Milliarden Euro erreicht. Sie lagen damit um 20 Prozent über dem Wert für das Gesamtjahr 2010 und waren das Ergebnis von etwa 120 Transaktionen. Die Investitionstätigkeit konzentrierte sich wiederum vor allem auf die Märkte Polen und Russland, auf die mehr als 70 Prozent der gesamten CEE-Investitionen entfielen.

An der Höhe der Immobilieninvestitionen gemessen ist die Tschechische Republik der drittgrößte Markt der Region. Bis Mitte August konnte gegenüber dem Gesamtjahr 2010 bereits ein Volumenzuwachs von 50 Prozent gemeldet werden. Im Bürosegment lag der Investitionsumsatz im 1H 11 bei 2,2 Milliarden Euro, was vor allem Transaktionen in Russland und Polen, die 75 Prozent zum Gesamtvolumen beitrugen, zu verdanken war. Obwohl immer noch mehr als 50 Prozent des Umsatzes von lokalen Investoren kommen, steigen auch die grenzüberschreitenden Aktivitäten.

Im Vergleich der drei Segmente (Wohnbau, Einzelhandel und Bürogebäude) verzeichneten Einzelhandelsimmobilien im 2Q 11 mit 8,8 Prozent gegenüber dem Vorquartal und 3,5 Prozent im Vorjahresvergleich das kräftigste Wachstum. Wachstumsstarke Volkswirtschaften wie Deutschland, Russland, Polen und die Nordischen Länder konnten im Einzelhandelssegment steigende Umsätze verbuchen, während die Geschäftstätigkeit in den südeuropäischen Ländern gedämpft blieb.

Die Investoren agieren nach wie vor vorsichtig und sorgen sich wegen des Wirtschaftswachstums und der Auswirkungen der Sparmaßnahmen auf die Konsumausgaben. Während die Kapitalwerte von Industrieimmobilien rückläufig waren, meldete das Bürosegment gegenüber dem Vorquartal ein Minus von 0,3 Prozent, im Jahresabstand jedoch eine Steigerung um zwei Prozent. Eine Betrachtung nach geografischen Regionen zeigt den stärksten Anstieg der Kapitalwerte in der CEE-Region mit +0,9 Prozent gegenüber dem Vorquartal (+3,5 gegenüber dem Vorjahr), gefolgt von der Nordischen Region mit +0,6 Prozent gegenüber dem Vorquartal (+4,4% gegenüber dem Vorjahr).

Die Fertigstellung von Büroimmobilien erreichte im 1H 11 in den CEE-Hauptstädten mit mageren 460.000 m2 ein neues Tief (gegenüber 2,1 Mio. m2 im Gesamtjahr 2010), wovon mehr als die Hälfte der Flächen in Moskau lag. Was die Abschätzung des zukünftigen Angebots an Büroflächen betrifft, bietet ein Blick auf die in Bau befindlichen Objekte einen guten Anhaltspunkt. In den Hauptstädten der CEE-Region werden wieder mehr neue Projekte durchgeführt.

Analytiker der Erste Gruppe empfehlen Aktien von GTC, Immofinanz und S-Immo wegen ihrer höhen finanziellen Stabilität und Profitabilität.