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Stabile Preise, schwache Nachfrage nach Geschäftsräumen und ein erheblicher Anteil der Diaspora auf dem Immobilienmarkt in Bosnien und Herzegowina – Das sind die Trends, die uns das Jahr 2023 gebracht hat
Quelle: eKapija
Montag, 16.10.2023.
21:23
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Abbildung (FotoPavel L Photo and Video/shutterstock.com)
In größeren Städten wie Sarajevo, Banjaluka, Tuzla, Bijeljina und anderen ist die Nachfrage sicherlich größer, die Preise variieren stärker und liegen mancherorts bei für den Durchschnittskäufer unerreichbaren 4.000 Euro pro Quadratmeter.
Statistisch gesehen ist die Situation etwas günstiger. Der durchschnittliche Preis für verkaufte Neubauwohnungen in Bosnien und Herzegowina betrug im zweiten Quartal 2023 2.603 KM pro Quadratmeter, gab das Statistikamt von Bosnien und Herzegowina bekannt.
Angesichts der Tatsache, dass das durchschnittliche Gehalt in den ersten sechs Monaten dieses Jahres in Bosnien und Herzegowina 1.244 KM betrug und dass ein erheblicher Teil des Einkommens der Arbeitnehmer unter diesem Niveau liegt, ist eine der häufigsten Fragen, die sich die Bürger selbst und andere stellen, die Frage, wer sind die Käufer von Wohnungen im Allgemeinen, das heißt, wie ist es möglich, dass alles, was gebaut wird, verkauft wird? Anders sieht es jedoch bei Geschäftsräumen aus.
Die Nachfrage nach Geschäftsräumen ist nicht beneidenswert. Die Gründe dafür sind unzureichende Wirtschaftstätigkeit, fehlende Neuinvestitionen, aber auch zahlreiche andere Faktoren, betonen die Gesprächspartner von eKapija.
- Wenn wir mit dem Vorjahr vergleichen, das spezifisch war und in dem es zu einem deutlichen Anstieg der Immobilienpreise kam, aufgrund des Preisanstiegs bei Baumaterialien, vor allem Stahl, aufgrund der Inflation, der Verschärfung der Kriterien für die Aufnahme von Krediten, des Wachstums des EURIBOR und damit der Kreditzinsen ist in diesem Jahr recht stabil. Es gab keine nennenswerten Schwankungen. Eine etwas höhere Nachfrage nach Geschäftsräumen für IT-Unternehmen und eine etwas höhere Zahl neu registrierter unabhängiger Unternehmer wurden in größeren Städten verzeichnet, vor allem in Banja Luka – sagte Dragan Milanović, Regionaldirektor von RE/MAX BiH und Präsident des Verbandes der Immobilienmakler der Republika Srpska, gegenüber eKapija.
Milanović fügt hinzu, dass die Anforderungen von Geschäftskunden je nach der von ihnen ausgeübten Tätigkeit unterschiedlich seien.
- Handwerkliche und gewerbliche Tätigkeiten erfordern kleinere Geschäftsflächen an häufig genutzten Standorten, meist im Erdgeschoss, während IT-Unternehmen nach Flächen mit größerer Fläche, Freiflächen, ruhigeren Lagen suchen ... und natürlich ist der Preis ein entscheidender Faktor für alles. In den letzten Jahren haben sich die Gewohnheiten von Kunden verändert, und so passen sich auch Unternehmer an. Geschäftsaktivitäten haben sich in Einkaufszentren verlagert, wo man mehrere Bedürfnisse an einem Ort erfüllen kann. Alles Kaufen, was man braucht, die Rechnungen bezahlen, das Auto waschen und etwas trinken... Dies ist besonders im Winter wichtig, wenn Bewegung und Gehen eingeschränkt sind. So kamen wir zu einer Situation, in der wir in der Innenstadt viele leere Räume hatten, was vorher unvorstellbar war. Aufgrund ihrer alten Gewohnheiten halten die Eigentümer dieser Räume die Mietpreise immer noch recht hoch - erklärt Milanović.
Auch Aleksandar Vuković von der Immobilienagentur Condo Banjaluka weist darauf hin, dass man bei Geschäftsimmobilien seit Jahren einen negativen Trend bei der Nachfrage verzeichnen könne.
In Banja Luka gibt es eine große Anzahl leerer Geschäftsräume. Der Grund dafür ist das Überangebot an Geschäftsräumen, aber auch die Veränderung der Geschäftsabläufe, da die Arbeit von zu Hause und außerhalb des Büros immer beliebter wird.
Die Diaspora kauft größere Flächen
(Dragan Milanović) - Basierend auf einigen unserer Erfahrungen und Statistiken, die wir haben, und wenn wir Banjaluka als Beispiel für den aktivsten Markt nehmen, besteht die Käuferstruktur ungefähr zur Hälfte aus Menschen, die aus Banjaluka stammen, und zur anderen Hälfte aus unseren Leuten die im Ausland leben, Menschen aus kleineren Städten, die Wohnungen als Anlageimmobilien kaufen und ein kleinerer Teil, der für die Statistik nicht von Bedeutung ist, sind Ausländer - sagt Milanović.
Wohnungen zum Wohnen werden meist von jüngeren Menschen, Ehepaaren für sich selbst oder ggf. für ihre Eltern gekauft, während sie deren Wohnungen übernehmen, wenn diese größer oder besser für ihre Bedürfnisse geeignet sind. Vorsorgewohnungen werden logischerweise von Leuten mit besseren finanziellen Bedingungen gekauft, von Geschäftsleuten oder Leuten aus dem Ausland.
- Aufgrund der strengeren Bedingungen für die Aufnahme von Wohnungskrediten und der Erhöhung der Zinssätze stellen wir in diesem Jahr fest, dass die Zahl der Käufer, die den Kauf einer Immobilie mit Krediten finanzieren, zurückgeht, während die Zahl derjenigen, die aus eigenen Mitteln kaufen, zunimmt. Was sowohl ökonomische Logik als auch Berechtigung hat. Einerseits wurden Wohnungen teurer, andererseits verteuerten sich Kredite, und andererseits verringerten die Inflation und der allgemeine Preisanstieg die Fähigkeit dieser Käufer, Geld zu leihen. Während Käufer, die über eigene Mittel verfügen und diese aufgrund der Inflation ebenfalls verlieren, von dieser Situation zu Investitionen gezwungen werden - fügt Milanović hinzu.
Das Unternehmen Aragosta Invest erklärte gegenüber eKapija, dass die Käuferstruktur stark von der Struktur der angebotenen Wohnungen abhängt, natürlich von der Lage und dem Preis sowie von globalen Markttrends.
- Zum jetzigen Zeitpunkt kann ich also sagen, dass die Diaspora der Hauptkäufer größerer Wohnungen (Dreizimmer-, Vierzimmerwohnungen) ist, da es sich um größere Investitionen handelt. Junge Ehepaare, die über eigene Mittel oder einen kleineren Teil aus Krediten verfügen, sind meist Käufer von Dreizimmerwohnungen mit kleinerer Fläche, während Zweizimmerwohnungen und Studios immer am gefragtesten sind und sowohl von inländischen Käufern als auch von der Diaspora gekauft werden, hauptsächlich als Investitionen, aus eigenen Mitteln - fügt dieses Unternehmen hinzu.
Vuković von der Agentur Condo bestätigt, dass es auch viele Diaspora-Menschen gibt, die Wohnungen kaufen, dass aber überwiegend inländische Käufer dominieren.
- Die Zahlungsweise erfolgt meist über Kredit, teils auf Kredit, teils über Ersparnisse, insbesondere wenn es sich um inländische Kunden handelt, während die Diaspora die Finanzierung überwiegend in bar übernimmt.
Immobilien als Kapitalanlage oder Eigenheim
- Junge Ehepaare kaufen hauptsächlich zum Wohnen, während Käufer aus dem Landesinneren und anderen Städten Immobilien als Investition betrachten und sie nach dem Kauf vermieten. Die Diaspora nutzt sie für den Aufenthalt, wenn sie in den Urlaub kommen oder sie vermieten um eine bestimmte Rendite zu erzielen - sagt Aleksandar Vuković.
- Was den Standort betrifft, kommt es darauf an, wer die Käufer sind. Junge Ehepaare und Käufer, die einen Kredit aufnehmen, passen sich an und schauen, was für sie günstiger ist, und gleichzeitig müssen wichtige Institutionen, Schulen, Kindergärten, usw. in ihrer Nähe liegen, aber auch einige Siedlungen weiter vom Zentrum entfernt sind für sie akzeptabel - fügt er hinzu.
- Am dominantesten ist natürlich der Einkauf zum Wohnen. Der Kauf von Ferienimmobilien, Ferienhäusern, Appartements am Berg oder Mietwohnungen ist ebenfalls weit verbreitet, richtet sich aber an Käufer, die über „überschüssiges“ Kapital verfügen. Und davon gibt es leider viel weniger als die anderen - erzählt uns Dragan Milanović und fügt hinzu, dass sich der Schwerpunkt des Interesses an einigen anderen Immobilienarten in letzter Zeit verändert hat.
Dabei handelt es sich um Einfamilienhäuser, Grundstücke für den Bau von Häusern oder Wohnungen in Altbauten an teilweise weniger attraktiven Standorten.
Aragosta invest gibt an, dass die größte Nachfrage nach Wohnungen nach wie vor im zentralen Teil der Stadt und in städtischen Siedlungen im weiteren Umkreis des Zentrums bestehe.
- Allerdings bieten wir in diesem Jahr zusätzlich zu den zentralen Standorten auch einen Wohn- und Geschäftskomplex in der Vorstadtsiedlung Lazarevo in Banjaluka an, dem Standort, der am weitesten vom Zentrum entfernt ist, in dem wir gebaut haben. Da es sich um einen Standort handelt, der über eine sehr gute Verkehrsanbindung an die Stadt und alle wichtigen Funktionen verfügt, ist auch die Nachfrage nach Wohnungen an diesem Standort hoch, was bedeutet, dass die Stadt expandiert und Käufer darauf aufmerksam werden – sagen sie uns in diesem Unternehmen.
In Bezug auf den Weiterverkauf von Wohnungen und eine solche Einkommensform stellt Vuković klar, dass solche Fälle durchaus vorkommen, jedoch nicht in nennenswertem Ausmaß, da auf Kapitalerträge eine Steuer erhoben wird und somit die Möglichkeit eines hohen Gewinns geringer ist. Meistens handelt es sich dabei um Menschen, die Wohnungen zum Wohnen kaufen oder es sich um eine Art Kapitalanlage handelt, und wenn sie sich später dazu entschließen, die Wohnung zu verkaufen, dann erst nach ein paar Jahren, sehr selten, sobald das Gebäude fertig ist.
Milanović fügt hinzu, dass in Banja Luka die meisten Wohnungen in der Bauphase verkauft werden und es fast unmöglich ist, eine Wohnung in einem neuen Gebäude zu kaufen und dass sie beziehbar ist.
Abbildung (FotoSTUDIO GRAND OUEST/shutterstock.com)
- Vor allem, wenn es um kleinere Wohnungen und attraktivere Lagen geht. Der Grund für den vorzeitigen Kauf ist nicht der Weiterverkauf und der Gewinn, sondern gerade die Tatsache, dass es schwierig ist, eine fertige neue Wohnung zu kaufen. Allerdings gibt es auch Beispiele dafür, dass Käufer mit überschüssigen Mitteln in Immobilien investieren und diese später verkaufen, wenn sie einen etwas höheren Preis erzielen. Ansonsten machen Investoren keinen großen Preisunterschied, wenn sie zu Beginn oder gegen Ende der Bauphase kaufen.
Erwartete Fortsetzung stabiler Preise
Dragan Milanović sagt auch, dass die aktuelle Situation auf dem Immobilienmarkt recht stabil sei.
- Wenn ich das sage, meine ich natürlich größere Städte, in denen man über den Markt im Allgemeinen sprechen kann. Wir haben kleine Gemeinden, in denen fast kein Interesse an Immobilientransaktionen besteht. Es ist sehr wichtig, dass dieser Wirtschaftszweig stabil ist, da die Bauwirtschaft viele andere Industrien antreibt. Und die Einnahmen für Haushalte auf allen Ebenen gehören zu den bedeutendsten in diesem Wirtschaftszweig – betont er gegenüber eKapija und sagt, dass es schwierig sei, mit Sicherheit einzuschätzen, in welche Richtung sich der Markt entwickeln wird.
Einer ähnlichen Meinung ist Vukanović, der davon ausgeht, dass der Markt in der kommenden Periode stabil bleiben wird, dass es keinen Anstieg der Immobilienpreise geben wird und selbst wenn es zu einem Anstieg kommt, wird dieser im Vergleich zur Vorperiode minimal sein.
- Es ist am gesündesten, wenn es ein natürliches, organisches Wachstum aufweist, das auf den Marktparametern Angebot und Nachfrage basiert. Und wenn es wie letztes Jahr zu Instabilitäten kommt, ist eine Prognose schwierig. Aus heutiger Sicht erwarte ich keine Störungen. Es gibt keinen Spielraum für Preissteigerungen, da die Nachfrage aufgrund all dessen, was ich erwähnt habe, zurückgegangen ist. Dennoch sei es erfreulich, dass es zu einem deutlichen Preisverfall kommen würde - glaubt Milanović.
Abbildung (FotoFreepik / jcomp)
- Unser Markt ist spezifisch und mit den Ländern Westeuropas verbunden, da ein großer Teil unserer Bevölkerung in diesen Ländern lebt und arbeitet und auch viele Menschen, die in der Republika Srpska und in Bosnien und Herzegowina leben und arbeiten, von der wirtschaftlichen Situation in diesen Ländern abhängig sind. Daher müssen wir beobachten, was in diesen Ländern passiert. Dies wird sich sicherlich auf den Immobilienmarkt in unserem Land sowie auf das Zinsniveau auswirken, das derzeit steigt. All dies könnte zu einem Nachfragerückgang führen, der sich dann auf die Immobilienpreise in unserem Land auswirken könnte. Solange wir eine Nachfrage auf diesem Niveau haben, werden die Immobilienpreise stagnieren oder von Jahr zu Jahr minimal steigen, wie es in der Zeit vor Corona und der hohen Inflation der Fall war.
Aragosta Invest teilt uns außerdem mit, dass die aktuelle Marktsituation hinsichtlich der Preise und der Nachfrage stabiler sei.
- Es gibt immer noch einen Preisanstiegstrend, der sicherlich weniger intensiv ist als im Jahr 2022, als es zu einem drastischen Wachstum kam. Die Nachfrage ist zufriedenstellend, und was wir bauen und unseren Kunden anbieten, verkaufen wir innerhalb der vorgegebenen Fristen und wir gehen davon aus, dass dies auch so bleibt. Neben der Bauqualität, die unsere Kunden Jahr für Jahr anerkennen, widmen wir uns auch der Architektur und dem Design unserer Einrichtungen, sowohl im Außen- als auch im Innenbereich, und endlich ist es an der Zeit, dass wir auch Wert auf Design legen – heißt es in Aragosta Invest.
Senka Trivić
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