(AG Nekretnine) Facility Management - System der Instandhaltung der Warenhäuser Belgrad

Die Beendigung des Konkurses und des mehrjährigen Zugrundegehens der „Warenhäuser Belgrad“ haben mit der Privatisation der Gesellschaft und mit dem Eingang des Privatkapitals der VERANO Gruppe und der griechischen „Marfin investment group“ kulminiert. Gleichzeitig wurde ein Fenster für das neue Leben dieses Riesen eröffnet, womit vor allem der soziokulturologische Wert, den die „Warenhäuser Belgrad“ im Leben von uns allen hat, gerettet wird.

„Die Warenhäuser Belgrad“ waren nicht nur Synonym für den guten Einkauf, sondern auch zum üblichen Ort der Versammlung, der räumliche Anreger, an welchen sich, besonders in kleinen Milieus, verschiedene menschlichen Schicksäle gebunden hatten. Es wurde ermöglicht, dass zum Ausdruck das nicht messbare Potential in der Infrastruktur, die Logistik und funktional-technologischen Eigenschaften zum Ausdruck kommen, was besonders charakteristisch für Objekte im Inneren Serbiens ist, wo die Stadt räumlich, funktional und kulturologisch mit Objekten „der Warenhäuser Belgrad“ gravitiert.

Andererseits lassen die langfristigen Investitionen, die von der heutigen Lage der globalen Wirtschaft auch auf dem Markt Serbiens diktiert wird, nicht viel Raum für Gedanken über die Planung und Erhaltung der Liegenschaft im Zeitraum der Abzahlung ihrer Investition. Sogar der Lohn wird als kurzfristige Wirkung behandelt, die Risiken der Investierung durch „fremdes Kapital“ begleiten muss.

„Die Warenhäuser Beograd“ bilden 34 Objekte, die sich im ganzen Serbien befinden und sind in einem System verbunden. Ausser Belgrad, wo neun Verkaufsobjekte loziert sind, das Büro- und distributive Zentrum, hat die Gesellschaft ihre Warenhäuser in den Städten wie Niš, Subotica, Kragujevac, Kraljevo, Pirot, Vranje, Leskovac, Bor, Zaječar, Knjaževac, Jagodina, Paraćin, Požarevac, Smederevska Palanka, Bajina Bašta, Užice, Valjevo, Vršac, Zrenjanin, Kikinda, Bačka Topola, Kula, Sombor. In diesem Sinne sprechen wir über 250.000 Quadratmeter des exklusivsten Raums, in den engsten Stadtkernen, der architektonisch und funktional gemäss Projekten der bedeutendsten Architekten der zweiten Hälfte des zwanzigsten Jahrhundert komponiert ist.

Anwendung der modernen Techniken FM in den Objekten „RKB“

Wenn Sie sich mit einer Tätigkeit beschäftigen, wo Ihre Produktivität und Lohn direkt vom Willen der Dritten, Mietern abhängen, diktieren das Angebot und die Dienstleistung den Preis. In diesem Sinne muss die direkte Kommunikation mit dem Benutzer ein im Voraus geplanter Prozess sein, bedingt durch verschiedene Techniken der Kommunikation und Management der menschlichen Ressourcen, zwecks Lösung der verschiedenen Situation, die verschiedene Charaktere, auf verschiedene Weisen sich selbst und den anderen darstellen. Das Bewusstsein über die wirtschaftliche Macht und den Zahlungswert bei jenem, der für bestimmte Dienstleistungen zahlt, manifestiert sich manchmal objektiv, und oft subjektiv, durch verschiedene Forderungen und das kann Beziehungen stören, in denen der Vermieter die Bedingungen diktiert.

Zum Angebot, ausser dem Raum, der vermietet wird, gehören auch alle technischen Systeme, die den Mietern angeboten werden, der erfrischte und redesignierte Enterieur. Von ihrem Zustand hängt das Interesse der Mieter ab, dass sie diese Räume betreten und da kommen wird endlich zur Frage der Instandhaltung und Betreuung der Objekte der „Warenhäuser Beograd“. Das ist besonders wichtig, wenn man weiss, dass die Warenhäuser als ein einzigartiger Raum konzipiert sind, mit gemeinsamen Systemen nach der Horizontale und Vertikale des Objekts. Also, der Betrieb aller dazugehörigen Systeme, ist am häufigsten in enger Verbindung mit der Arbeit der verwandten und zusätzlichen Systeme, mit der funktionalen Organisation des Raums und der Technologie der Funktionierung des Objekts. In diesem Sinne sind alle Systeme vollständig befähigt : thermotechnisch – Heizung, Kühlung, Lüftung, hydrotechnische Installation, Elektroinstallationen des starken und schwachen Stroms, - Einrichtungen für vertikale und horizontale Bewegung, Diesel Aggregate, Mehrzwecks- Elektromotoren, Sicherheitssysteme, Mess- und Steuerungsausrüstung und übriges.

Das gesamte System der Instandhaltung der „Warenhäuser Beograd“ ist konzipiert auf dem Prinzip der gebundenen Subsysteme. Ihr Formieren ist auf dem sequentialen Niveau, nach bestimmten Systemgruppen, Evolutionsniveau durch Herstellung bestimmter Prozeduren bedacht, das für die Kontrolle aller Systeme am Objekt und zyklischen Niveau des Verhaltens des Systems dient, was durch Wiederholung der gesamten Prozedur in Abhängigkeit von bestimmten Perioden im Laufe des Jahres manifestiert wäre. Zwecks leichterer Kontrolle und Verfolgung jedes der Objekte, ging man auf die maximale Zentralisation nach allen Fragen, von Vermietung des Raums, bis zur Höhe der Funktionierung der technischen Systeme, Verfolgung ihrer Arbeit und Kontrolle derselben.

Funktionale Ganzheiten des Systems RKB

Räumlich bestehen alle Objekte der „Warenhäuser Beograd“ aus drei funktionalen Ganzheiten: aus dem Verkaufszentrum, mit dazugehörenden Lagern und Büros, dem technischen Bereich und dem äusseren, dazugehörenden Raum. Der Verkaufsraum ist projektiert als offener Raum ohne Trennwände und Trennung der Subganzheiten. Der Verkaufsraum ist unterstützt durch begleitende Flächen und Büroraum, am häufigsten loziert aus den Aufzugskernen und Treppenarmen, als direkte Form der Kommunikation und die schnellste Trasse der Bewegung. Die Kommunikation ist konzipiert als kontinuelle Trajektorie, wo der Kunde hingewiesen wird, in einer Bewegungslinie die ganze Fläche zu besichtigen, mit speziell ausgesonderten Ganzheiten der Selbsbedienungen im Erdgeschoss und Sutarrain Etagen, sowie offenen Restaurants, mit Dachterassen auf den letzten Etagen. Die technischen Räume auf den niedrigsten Etagen, die funktionale Systeme bilden, die das Objekt in Bewegung setzen, sind sein Kern. Unter dem äusseren Raum versteht man Grünflächen, Zugangskorridoren und Parkingsräume als wertvollsten Schatz der urbanen Ganzheiten im engsten Stadtkern.

Funktional sind alle Objekte der „Warenhäuser Beograd“ auf dem Verkauf oder ähnlichen dienstleistenden Tätigkeiten für die Verbraucher basiert und von einigen verschiedenen Diensten für Instanhaltung und Betreuung des Objekts, seinen Systemen und Mannschaft unterstützt. Überall figurieren drei Arten der Benutzer : die Beschäftigten in den Warenhäusern, Subunternehmer an Arbeiten der Instandhaltung und Betreuung des Objekts, der Mieter und Kunden als gemeinsame äusseren Benutzer unserer Objekte.

In der Frage der Funktionalität des Systems, basiert seine Zentralisation auf dem Prinzip der Verbindung der konzentrischen Kreise – Ringe, die über regionale Zentren gravitieren, aus denen einige Objekte kontrolliert werden, durch alle heute bekannten und zugänglichen IT Technologien und technologische Innovationen.

Geometrie des Systems

Der erste Kreis wird im Objekt des Warenhauses gebildet, wo bei der einzigen Person, Koordinator und seinem Stellvertreter, der Dienst der Instandhaltung in Integration mit den Subunternehmern erstellt wird. In diesem Falle sind es die Firmen Hauzmajstor und Verano security, die mit ihren Beschäftigten für die Arbeiten der Instandhaltung und Reinigung und Sicherheit und Schutz konstant zuständig sind.

Da dass Objekt jeden Tag in der Periode von 7 bis 21 Uhr offen ist, besteht die Arbeit der Instandhaltung und Reinigung darin, dass der Betrieb aller Systeme durch Hausmeister kontrolliert werden, dass präventive Untersuchungen durchgeführt und die Arbeiten der laufenden und möglichen eingreifenden Instandhaltung erledigt werden. Für alle Arbeiten, die diese Ressourcen überschreiten, wird eine besondere Liste der Ausführer erstellt, die aktiviert werden in Abhängigkeit vom Bedarf nach ihren Dienstleistungen. Alle Arbeiten des physisch-technischen Schutzes des Objekts, der Person und der Ware, sind dem Verano security anvertraut. Über dem Koordinator, der an der Spitze dieser Kette ist, werden Arbeitsaufträge für alle Arbeiten, im Rahmen eines Warenhauses ausgestellt. Es ist bedacht, dass durch eine spezielle Software, alle Arbeitsaufträge von seiten des Koordinators oder von seiten der ermächtigten Personen der Mieter, sowie vom technischen Dienst der „Warenhäuser“ verfolgt werden und dass analytisch das Niveau ihrer Vollstreckbarkeit und Produktivität behandelt wird. Der zweite Kreis versteht die funktionale Organisation, indem aus einem Zentrum, in die gravitierenden Objekte spezialisierte Serviceuren, technische Personen entsandt werden, spezielle Dienstleistungen auf dem Niveau der Abhaltung, Anschaffung, Lieferung und ähnlich organisiert werden. Der dritte Kreis bildet das Verbinden aller Warenhäuser in eine einheitliche Ganzheit über das einheitliche Softwaresystem, durch das VPN Netz.

FM Techniken nach Horizontale des Prozesses im Rahmen von RKB

Der technische Dienst ist ein und für sich nach dem Prinzip mehrerer verbundenen Einheiten organisiert und ist aus fünf Abteilungen zusammengesetzt. Die Abteilung der technischen und Investitionsinstandhaltung kümmert sich um den Betrieb aller Systeme, um ihre regelmässige Kontrolle und alle ausserordentlichen Eingriffen an ihnen, und zusammengesetzt ist sie vom Ingenieurenpersonal, das für die Aufsicht und Ausführung der Arbeiten, Projektierung, Vorbereitung der Tender und ähnlich zuständig ist. Die Abteilung für Sicherheit und Schutz führt Rechnung über die Einhaltung der Sicherheitsprozeduren, indem sie alle Systemeinheiten durch ständige Besichtigungen und verschiedene Formen der Kontrolle deckt, gemäss den Vollstreckern an Objekten im Rahmen von Verano security. Die Abteilung IT bietet administrative und systemische Unterstützung für Warenhäuser, über das VPN Netz, durch gelegentliche Besichtigungen der Objekte und Kontrolle der Systeme. Die Abteilung der Logistik kümmert sich um die Funktionierung des Systems für den Bedarf der Anschaffungen und Unterstützung aus der Zentrale. Sie ist zusammengesetzt aus dem Call Center, Zentrallager und begleitenden Fuhrpark. Die Abteilung für Management der Objekte, die es Vollstrecker auf den Objekten allein tun, kontrollieren die Lage der Objekte und kümmern sich im ihre ungestörte Arbeit.

Die ganze Instandhaltung ist in vier Ebenen konzipiert und zwar : präventive Instandhaltung, laufende Instandhaltung, eingreifende Instandhaltung, Reparatur der Instandhaltung. Gemäss diesen Ebenen, werden Arten der Dienstleistungen, Kosten, die Arbeit jeden speziellen Systems und die übrige mögliche Analytik verfolgt.

Mit dem Buch der technischen Standards der „Warenhäuser Beograd“, sind spezielle Prozeduren für die Arbeiten innerhalb des Objekts definiert. Diese Prozeduren betreffen den Zustand des Raums, der den Mietern übergeben wird, Ebene der Interventionen, die in ihm zugelassen ist, Art der Arbeit des Ausführers, Kontrolle der Arbeiten, Sicherheitsparameter und ähnlich. Die Prozeduren für die Funktionierung der Warenhäuser bezüglich der Frage des Eingangs und Ausgangs, Lieferung der Ware, Kontrolle des Zustands des Objekts, Verbrauchs, sind mit dem Buch der Prozeduren für die Funktionierung der „Warenhäuser Beograd“ definiert“.

Die Prozeduren für die Funktionierung der Dienste der Instandhaltung der Objekte sind mit den Büchern der Kontrolle jeden Systems definiert, die tägliche, wöchentliche, monatliche und periodische Arbeiten vorschreiben, die es nötig ist auf jedem einzelnen System durchzuführen. All diese Prozesse werden computerisiert und es wird eine Möglichkeit ihrer Verfolgung, Analytik und Kontrolle aus einem Zentrum, nach verschiedenen Niveaus und Systemen geben.

Spezielle Prozesse in der Funktionierung des Systems

Als spezielle Form der Präventive werden eng fachliche Schulungen für alle Dienste der Instandhaltung geplant, sowie für die Benutzer – Mieter selbst, womit das Niveau der Fehler auf ein Minimum zurückgeführt wäre und dass System der Instandhaltung im grösseren Masse auf eine Schablone zurückgeführt wäre, besonders in der Domäne der präventiven und laufenden Instandhaltung. Auf diese Weise werden alle Teilnehmer an diesem Prozess die Gelegenheit bekommen die Arbeit der verwandten Dienste kennenzulernen und zur gleichen Zeit das Bild und die Gewohnheit, dass man sich um die Warenhäuser kümmern, als ob es ihr zweites Heim wäre.

Milan Ivković,

Corporate Services Director

Milan.ivkovic@rkbeograd.rs

www.rkbeograd.rs