Šta su glavne izmene Zakona o hipoteci?

Izmene Zakona o hipoteci, koje su stupile na snagu 16. jula 2015. godine imaju pre svega za cilj da dovedu do reafirmacije vansudskog postupka namirenja i većeg stepena pravne i ekonomske sigurnosti učesnika u poslovima koji se odnose na uspostavljanje i realizaciju hipoteke kao sredstva obezbeđenja potraživanja, kao i da sa druge strane pojedinim zakonskim rešenjima zaštite dužnike odnosno vlasnike hipotekovanih nepokretnosti.

Reafirmacija vansudskog postupka namirenja je postignuta, pre svega izmenama koje se odnose na prestanak hipoteke u slučaju vansudske prodaje hipotekovane nepokretnosti, a samim tim i na postupak vansudske prodaje kao načina namirenja potraživanja hipotekarnog poverioca.

Naime, kako objašnjavaju u Advokatskoj kancelariji "Tomić Sinđelić Groza" prethodnim zakonskim rešenjem je bilo propisano da nakon sprovedene vansudske prodaje hipotekovane nepokretnosti, prava docnijih hipotekarnih poverilaca ostaju rezervisana, što je ujedno podrazumevalo i zadržavanje prava docnijih poverilaca na namirenje iz vrednosti hipotekovane nepokretnosti.

Ovakvo zakonsko rešenje je de fakto ograničilo domašaj i smisao realizacije vansudske hipoteke na slučajeve realizacije hipoteke u odnosu na nepokretnosti na kojima je bio izvršen upis samo jednog poverioca, a što je sa druge strane favorizovalo postupak sudske javne prodaje, koja je podrazumevala da hipoteka prestaje i da se vrši ispis svih hipotekarnih poverilaca na osnovu pravosnažne sudske odluke o namirenju hipotekarnih poverilaca.

Izvršenim izmenama Zakona o hipoteci ova razlika i problem je prevaziđen, tako što je propisano da u slučaju vansudske prodaje hipotekovane nepokretnosti i to na zahtev:

a) kupca predmeta hipoteke,
b) hipotekarnog dužnika
c) ili vlasnika hipotekovane nepokretnosti, kada to nije isto lice na osnovu odgovarajućeg pravnog posla,

Sve upisane hipoteke, kao i drugi tereti (upisani u registar posle hipoteke radi čijeg namirenja je došlo do prodaje) prestaju po sili zakona i nadležni registar nepokretnosti vrši brisanje po službenoj dužnosti, bez obzira da li je potraživanje namireno u celosti, delimično ili je ostalo nenamireno.

Dakle, na ovaj način, objašnjavaju u "Tomić Sinđelić Groza", izvršeno je izjednačavanje pravnog značaja i efikasnosti postupka sudskog sa postupkom vansudskog namirenja, što je ujedno i bio jedan od najvažnijih nedostataka prethodnog zakonskog teksta.

Važna izmena u cilju povećanja efikasnosti postupka vansudskog namirenja sastoji se u mogućnosti da poverilac
pokrenutom postupku vansudskog namirenja može prodati hipotekovanu nepokretnost neposrednom pogodbom do momenta oglašavanja aukcijske prodaje, ali po ceni koja ne može biti niža od 90% od procenjene vrednosti.

S druge strane, određenim izmenama Zakona uvedene su određene novine koje imaju zaštitni cilj u odnosu na dužnike u slučaju vansudske prodaje hipotekovane nepokretnosti.

Izvršene izmene podrazumevaju obavezu iniciranja sudskog postupka prodaje, a ujedno i ponovno utvrđivanje tržišne vrednosti nepokretnosti u slučaju da u roku od 18 meseci od dana pravosnažnosti rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje hipotekovana nepokretnost ostane neprodata u vansudskom postupku namirenja.

U tom slučaju, registar nepokretnosti je dužan da po službenoj dužnosti donese rešenje o brisanju zabeležbe hipotekarne prodaje i istovremeno izvrši upis zabrane vansudske prodaje hipotekovane nepokretnosti, nakon čega se poverilac po izvršenom upisu može namiriti samo u postupku sudske prodaje.

U navedenom cilju, a ujedno i radi ubrzanja dinamike realizacije vansudske prodaje, izmenama zakona propisan je i obavezni rok za zakazivanje aukcijske prodaje hipotekovane nepokretnosti, koja se mora održati u roku od šest meseci od dana pravosnažnosti rešenja o zabeležbi hipotekarne prodaje.

Izmenama i dopunama Zakona izvršene su i druge izmene koje se tiču obaveznih odredbi u pogledu forme i elemenata založne izjave o jednostranoj hipoteci, usaglašavanje sa Zakonom o javnom beležništvu u pogledu oblika i načina sačinjavanja ugovora o hipoteci i založne izjave o jednostranoj hipoteci, kao i druge izmene koje imaju za cilj preciziranje pojedinih pravnih praznina i nedostataka prethodnog teksta zakona.

Za sva dalja pitanja kontakt je:

Saša Sindjelić, advokat
sasa.sindjelic@tsg.rs