Nekretnine kao valuta povjerenja - Zašto region i dalje ulaže u kvadrate?

Sudeći po stabilnosti tržišta i stalnom rastu cijena stanova, nekretnine ostaju najbolje i najsigurnije ulaganje, i to ne samo u Srbiji. Međutim, to stvara muke onima koji žele da dođu do svog prvog stana. Oni koji žele krov nad glavom, treba da pripreme poveći iznos novca s obzirom na to da će cijene nekretnina, ako je vjerovati poznavacima prilika, samo rasti ili eventualno stagnirati, pogotovo kada su u pitanju prva tri najveća grada u Srbiji. Postavlja se pitanje da li su te cijene realne.

Prema posljednjim podacima prosječna cijena kvadrata u novogradnji u Beogradu iznosi 2.648 EUR.

Ali i tu situacija varira kako se približavate centru grada, pa gradske opštine Savski venac i Stari grad drže apsolutni rekord po prosječnoj cijeni kvadrata koja iznosi 4.500 EUR.

Kada je u pitanju Niš, prosječna cijena je 1.700 EUR i najviše novca treba izdvojiti za stan u centralnoj gradskoj opštini Medijana.

Kada je u pitanju sjever Srbije, u Novom Sadu je prosječna cijena 2.350 EUR po metru kvadratnom.

Treba napomenuti da prema posljednjim statističkim podacima iz januara mjeseca ove godine, prosječna neto zarada u Srbiji je 107.500 dinara.

Da su cijene nekretnina uvijek realne i da predstavljaju odraz potražnje kaže Nenad Đorđević iz Klaster nekretnina.

- Kod nas je tražnja tradicionalno velika još iz vremena bivše Jugoslavije. Kod nas je 70-80% kapitala nacije u nekretninama i to generiše tražnju - rekao je on za Euronews Srbija.

Prema njegovim riječima, na fromiranje cijene kvadrata najviše utiče cijena kapitala u jednoj zemlji i njegova struktura.

On je naveo da je 2023. godine na tržištu nekretnina zabilježen promet oko 6,5 milijardi, a da je 170 mil EUR bio promet Beogradske berze.

- To je znatno drugačije nego u drugim zemljama, pogotovo u velikim ekonomijama, gdje je berza otprilike 30-40 odsto, nekretnine 30%, a ostalo su drugi derivati. Kod nas je to 70-80%. I to stvara takvo tržište nekretnina koje mi imamo - rekao je Đorđević.

On je rekao da nekretnina u Srbiji nije roba koju neko kupuje da bi u u njoj živio, navodeći da oko 90% porodica u Srbiji ima nekretninu u svom vlasništvu, slično kao u Americi.

- Recimo u Njemačkoj 46% porodica ima nekretninu u vlasništvu, ostali iznajmljuju. Zbog čega? Pa zato što su prvo porezi na imovinu i troškovi održavanja nekretnina mnogo veći nego kod nas. A drugo, ljudi imaju i povjerenje u dugoročnu stabilnost ekonomije, da mogu da se oslone na svoje zarade da će moći da plaćaju rente. Kod nas je odvajkada čovjek koji nema nekretninu u vlasništvu posmatran kao socijalni slučaj. Tako da postoje društva koja su slična našem, evo recimo američko, ali nije toliko došlo do izražaja iz nekih drugih razloga da se u nekretnine ulaže u toj mjeri u odnosu na druge derivate kapitala - rekao je sagovornik Euronews Srbija.

Na pitanje kako će se u narednom periodu kretati cijene kvadrata, Đorđević kaže da neće biti neke razlike u velikoj mjeri u odnosu na ono što se sada dešava.

- Cijene će blago rasti, promet na tržištu će blago rasti. Neće biti nekog buma cijena kao što je to bilo u 2021. i 2022. godine. Ali to se nije desilo tada samo kod nas, desilo se i u drugim državama. Neće biti ni nekog pada cijena - rekao je on.

Đorđević navodi da je povjerenje u nekretnine veliko i da ljudi u Srbiji vole da investiraju u ono što sami kontrolišu.

- Mi smo imali uvijek ta loša iskustva sa inflacijom od prije Drugog svjetskog rata do dana današnjeg, tako da ljudi nisu imali nikad povjerenje u valutu, bankarski sistem. Znamo da je za tržište hartija od vrijednosti jako bitna ne samo sigurnost ekonomije, nego i veličina. I naši ljudi, recimo, nemaju povjerenje ni ne vole da kupuju ni akcije najvećih firmi, recimo na Njujorškoj berzi. Naši ljudi, i kad žive na zapadu, vole da imaju kapital ili tamo, ili ovdje u nekretninama. Tako da je kod nas dijaspora jedan od generatora tražnje - rekao je on.

Kada se uzme stambeni kredit, doznaka iz inostranstva ili kad se skine novac sa štednog uloga i kupi jedna nekretnina, kako objašnjava Đorđević, od sredstava dobijenih tom prodajom se kupe naredne tri do pet nekretnina.

- Zato što onaj ko proda nekretninu, sa tim parama ostaje na tržištu nekretnina. Retko ko ih uloži u nešto drugo. Znači, 70% kupaca su prethodno prodali nekretninu - dodaje on.

Govoreći o podršci države mladima za kupovinu stana, Đorđević je rekao da se to odrazilo na tržište gdje su cijene nekretnina do 100.000 EUR.

- U Beogradu, u Novom Sadu, u ovim velikim gradovima se strašno smanjila ponuda tih stanova. Neki prodavci su neosnovano podigli cijene, ali vjerovatno ta mjera, kad budemo vidjeli rezultate poslije par mjeseci, trebalo bi da donese rezultat na tržištu nekretnina u manjim mjestima gdje vi za taj novac možete da kupite stan ili kuću pristojne veličine - rekao je on.

Sagovornik Euronews Srbija je naveo da su u Beogradu ljudima u fokusu centralne gradske opštine, a da se glavni grad poslednjih 30-40 godina povećao i da se gradsko jezgro proširilo.

- Ono što je nekada, pre 40-50 godina, bila Zvezdara, to je sada Mirijevo. Ono što je tada bilo Mirjevo, sada su ove opštine Obrenovac, Mladenovac, Grocka. Oni ljudi koji hoće da žive u Beogradu treba da u tm opštinama traže te nekretnine, jer ih ima za tu cijenu - rekao je on.

Oni koji bi da uzmu stambeni kredit trebalo bi da obrate pažnju na nekoliko stvari.

Đorđević ističe da nekretnina mora da bude uknjižena i da odgovara njihovim potrebama.

Prema njegovim riječima, oni koji namjeravaju da riješe stambeno pitanje ne treba da odlažu kupovinu.

Nekada, kaže, ljudima vremenski period od tri ili šest mjeseci ne djeluje da je mnogo, ali ako odlažu kupovinu nekretnine mogu lošije da prođu, navodeći da je, na primjer, u posljednjem kvartalu 2024. Indeks cijena stanova porastao za 5,05%.

- To znači da ste vi u tom jednom kvartalu na 100.000 evra izgubili 5.000 EUR vrijednosti. Na šest mjeseci sa tim stopama to je 10.000. Što prije se odlučite, što prije realizujete transakciju, zaradićete, nećete izgubiti sopstveni novac - naveo je on.

Reporter Euronews Srbija istraživao je i kako se kreču cijene kvadrata u BiH i Crnoj Gori.

Tako za metar kvadratni nekretnine u Sarajevu treba izdvojiti gotovo 1.900 EUR.

Najviše je potrebno izdvojiti za stan u centru grada, zapravo u opštini Stari grad, nešto više od 2.000 EUR po metru kvadratnom.

Slična situacija je i u Banjaluci, gdje treba izdvojiti oko 1.900 EUR po metru kvadratnom i tu novogradnja prati starogradnju, a veliku ulogu u definisanju cijene ima i lokacija.

Kada je u pitanju najveći grad u Hercegovini, Mostar, tu je prosječna cijena kvadrata 1.500 EUR.

Međutim, tu poznavaoci prilika ističu da kvalitetno renovirani stanovi u samom centru grada, u starogradnji, mogu da se nađu po cijeni od 2.000 EUR po metru kvadratnom.

Treba napomenuti da je prosječna plata u Bosni i Hercegovini u januaru mjesecu ove godine 771 EUR.

Kada je u pitanju Crna Gora, tu je nešto drugačija situacija s obzirom na to da ovde glavni grad ne drži najveću cijenu, već naprotiv primorski region.

Pa tako u primorskim gradovima prosječna cijena je nešto veća od 2.000 EUR.

Zatim slijedi Podgorica sa 1.900 EUR i Nikšić sa 1.500.

Međutim, poznavaoci prilika kažu da statističke podatke za primorske gradove ne treba uzimati zdravo za gotovo s obzirom na to da, kako oni kažu, cijena od 2.000 EUR nije prosječna, nego minimalna cijena, izuzev u Ulcinju gdje se mogu naći nešto povoljniji stanovi.

Prosječna plata u Crnoj Gori u januaru bila je 1.004 EUR.