Predrag Baroš, advokat - Notar, javna služba sa privatnom kasom

(Predrag Baroš) U Srbiji, kao i u zemljama u okruženju, vrši se reforma postojećih propisa u pravosuđu kako bi se harmonizovali sa pravom Evropske unije. Od mnoštva propisa novijeg datuma, početak primjene Zakona o javnom beležništvu u Srbiji je zasigurno privukao najveću pažnju. Bosna i Hercegovina već je nekoliko godina upoznata o radu notara, te je situacija u Srbiji bila povod da o tome razgovaramo sa advokatom dr Predragom Barošem.

eKapija: Koje su nadležnosi javnih bilježnika?

- Zakon o javnom bilježništvu u Srbiji najviše pažnje plijeni načinom na koji su formulisane nadležnosti javnih bilježnika. Naime, za određene pravne poslove koji su do početka rada prvih javnih bilježnika bili veoma primamljivi za advokate i ostale pružaoce pravnih usluga, kao što su ugovori o raspolaganju nepokretnostima, propisana je isključiva nadležnost javnih bilježnika. Da bi navedeni pravni poslovi bili pravno valjani, potrebno je da su sačinjeni u formi javnobilježničkog zapisa, u suprotnom oni ne proizvode pravno dejstvo, odnosno jedna takva isprava bi ostala bez pravnog dejstva uprkos činjenici da je istu sačinio advokat ili drugi pružalac pravnih usluga. Identično zakonsko rješenje usvojeno je u Bosni i Hercegovini kao i u Crnoj Gori, za razliku od Hrvatske, Slovenije i mnogih drugih evropskih zemalja u kojima javni bilježnici nemaju takve nadležnosti.

eKapija: Koliko je Srbija upoznata sa institucijom notara?

- Nakon Zakona o javnim beležnicima Kraljevine Jugoslavije koji je donesen 11. septembra 1930. godine i koji je bio u primjeni kratak vremenski period do 17. novembra 1944. godine, kada je bilježništvo ukinuto odlukom AVNOJ-a, bilježnici nisu obavljali svoju djelatnost na teritoriji Srbije. Zakon o javnim bilježnicima Kraljevine Jugoslavije je zahtjevao obavezu sačinjavanja isprave od strane javnog bilježnika kao nosioca javne vlasti za veoma ograničen krug pravnih poslova, ne i za pravne poslove koji imaju za predmet promet nepokretnosti, pa se može konstatovati da usvojeno zakonsko rješenje u Srbiji, predstavlja radikalnu reformu pravnog sistema.

eKapija: Da li usvojeno zakonsko rješenje u Srbiji krši određena načela domaćeg prava?

- Utvrđujući širok krug poslova koji spadaju u isključivi djelokrug javnog bilježnika, zakon o javnom bilježništvu značajno narušava osnovno načelo u zaključivanju ugovora bilo u građanskopravnom ili privrednopravnom prometu, odnosno načelo autonomije volje ili slobode ugovaranja. Ako jedno lice ne može po svoj volji izabrati pružaoca pravnih usluga u cilju zaključenja određenog, svakodnevnog pravnog posla, kao što je raspolaganje nepokretnostima, tada je i načelo slobode ugovaranja u jednom dijelu ograničeno.

eKapija: Koje su direktive EU o načinu na koji treba urediti javno bilježništvo?

- Organizacija javnobilježničke službe u zemljama Evropske unije pokazuje brojne raznolikosti i specifičnosti, koje se temelje na različitoj tradiciji i različitim iskustvima u pogledu ovoga instituta. Iz opisanog razloga Evropski parlament se nije opredjelio za donošenje direktiva (uputstava) koje bi obavezivale države članice, nego je donošenjem rezolucije nacionalnim zakonodavstvima prepustio da riješe pitanje javnog bilježništva na svoj način. Dakle, ne postoje bilo kakve direktive EU o tome kako neka zemlja mora urediti ovo pitanje svojim zakonom.

eKapija: Koliko je javni bilježnik nepristrasan pravni savjetnik?

- Kao prednosti javnobilježničke profesije ističe se da su javni bilježnici nepristrasni pravni savjetnici koji vode računa o interesima obje ugovorne strane, za razliku od advokata koji vode računa samo o interesima one ugovorne strane koju zastupaju, kao i da će uvođenje javnih bilježnika doprinjeti povećanju pravne sigurnosti.

Smatramo da je polazna koncepcija javnog bilježnika kao nepristrasnog pravnog savjetnika u potpunosti pogrešna. To se pokazalo kroz praksu koja je formirana u radu notara u Bosni i Hercegovini, a sasvim sigurno identična praksa slijedi i u Srbiji. Kroz praktična iskustva se pokazalo da su javni bilježnici naklonjeni onoj ugovornoj strani koja donosi profit uslijed čega teza javnog bilježnika kao nepristrasnog pravnog savjetnika, u velikom broju primjera, postaje izuzetno upitna.

Takođe, svakako je potrebno napomenuti da advokat u parničnom postupku štiti interese strane koju zastupa, međutim, ukoliko se dva ili više lica obrate advokatu u cilju sačinjavanja ugovora o kupoprodaji nepokretnosti, tada apsolutno nema potrebe da se sumnja u njegovu nepristrasnost.

eKapija: Da li je javnobilježnički zapis odgovarajuća forma ili bespotrebni formalizam?

- Sačinjavanje isprave u formi javnobilježničkog zapisa bi značilo da je isprava u cjelosti sačinjena od strane javnog bilježnika u skladu sa relevantnim zakonskim odredbama. Formu javnobilježničkog zapisa je veoma teško ispoštovati, posebno kod ugovora koji se svakodnevno zaključuju i u velikom broju.

Čitanje javnobilježničkog zapisa često gubi smisao. U složenijim transakcijama, kada svaka ugovorna strana ima advokata kao pravnog zastupnika i kada su advokati usaglasili tekst određenog pravnog posla i javnom bilježniku usljed usvojenog zakonskog rješenja, prezentovali nacrt isprave samo u cilju zadovoljavanja propisane forme, tada je u potpunosti suvišno da javni bilježnik dodatno čita tekst određenog pravnog posla sa kojim su se stranke prethodno usaglasile, što predstavlja bespotrebni formalizam.

eKapija: Koliko opasnosti nosi prenošenje tako važnih ovlašćenja na javne bilježnike?

-Opet se moramo osvrnuti na formiranu praksu u radu notara u Bosni i Hercegovini i mnoge zloupotrebe koje su zapažene u praktičnoj primjeni. Postoje brojni primjeri u kojima jedan notar odbije pružanje pravne usluge, smatrajući da nisu ispunjene sve zakonske pretpostavke za sačinjavanje isprave, dok drugi notar ipak izvrši notarsku obradu. Uslijed takvog postupanja notara veći promet ostvaruju one kancelarije u kojima se notari ne pridržavaju zakonskih odredbi koje uređuju njihov rad, u odnosu na notare koji savjesno obavljaju notarsku službu. Koliku opasnost nosi usvojeno zakonsko rješenje svjedoči primjer notara iz Prijedora, koji je otišao toliko daleko da je učestvovao u nesvakidašnjoj otmici. Naime, grupa lica je izvršila otmicu sa namjerom da prisili oteto lice da cjelokupnu svoju imovinu prenese na otmičare. Notar je iz kancelarije u Prijedoru pristupio u obližnje mjesto i nakon što je žrtva otmičara oblivena krvlju, pod prisilom potpisala notarske isprave, notar je napustio lice mjesta. Otmičari su u međuvremenu otkriveni i isti su zajedno sa notarom pravosnažno osuđeni na zatvorsku kaznu.

eKapija: Da li javni bilježnici imaju povlašćeni status?

- Javni bilježnici obavljaju javnu službu, uživaju javno povjerenje, isprave koje sačinjavaju imaju svojstvo javnih isprava, odnosno pretpostavljenu dokaznu snagu, ali su javni bilježnici istovremeno samostalni i nezavisni i bez bilo kakvih dilema predstavljaju privatnike u državnoj službi. Status javnih bilježnika je zaista specifičan iz razloga što je država izdvojila jedan krug pravnih poslova i iste rezervisala isključivo za javne bilježnike, odnosno javni bilježnici su dobili ekskluzivno pravo zaključivanja određenih pravnih poslova i privilegiju naplate svojih usluga prema javnobilježničkoj tarifi. To možemo razumjeti ukoliko se radi o određenim specifičnim pravnim poslovima, međutim, za određene svakodnevne i učestale pravne poslove kao što je promet nepokretnosti, ne vidimo smisao niti opravdanje takvog zakonskog rješenja.

Ako usvojeno zakonsko rješenje građanima Srbije protivno njihovoj volji nalaže da određeni pravni posao koji se odnosi na promet nepokretnosti moraju zaključiti u kancelariji javnog bilježnika u formi javnobilježničkog zapisa i pri tom platiti cijenu javnobilježničke usluge, onda takvo zakonsko rješenje štiti interes javnih bilježnika, a ne građana.

eKapija: Da li usvojene izmjene zakona po pitanju prometa nepokretnosti u Srbiji sadrže odgovarajuće rješenje?

- Prema izmjenama Zakona o javnom beležništvu, zakonodavac za ugovore o raspolaganju nepokretnostima propisuje formu javnobilježničkog zapisa ili formu privatne isprave koju javni bilježnik ovjerava u vidu solemnizacije. U postupku solemnizacije javni bilježnik je dužan da provjeri da li privatna isprava posjeduje sve zakonom propisane elemente i nakon toga da istu potvrdi ukoliko su ispunjeni svi zakonom propisani uslovi, u kom slučaju privatna isprava dobija svojstvo javne isprave.

Kada za određeni pravni posao zakon u pogledu forme ostavlja mogućnost izbora između javnobilježničkog zapisa ili privatne isprave koju javni bilježnik potvrđuje u vidu solemnizacije i tada zakonodavac javnog bilježnika stavlja u privilegovan položaj, s obzirom da će u veoma ograničenom broju slučajeva zahtjev stranaka biti usmjeren na solemnizaciju privatnih isprava. Da bi stranka prezentovala javnom bilježniku privatnu ispravu u cilju solemnizacije neko joj takvu ispravu prethodno mora sačiniti, a pri tom javni bilježnik ostvaruje 60% od nagrade koja mu pripada prilikom sačinjavanja javnobilježničkog zapisa, pa iz toga razloga solemnizacija kao pravna forma paralelna formi javnobilježničkog zapisa, predstavlja zakonom predviđenu mogućnost koja se rijetko koristi i ista neće biti od velikog značaja u praktičnoj primjeni.

eKapija: Koliko su javni bilježnici potrebni pravnom sistemu jedne zemlje?

- Ne treba zaboraviti na značaj koji institut javnog bilježništva ima u modernim pravnim sistemima. U poređenju sa ranijim sudskim overama, velika je prednost kada se ovjera potpisa u opštinskom sudu može zamjeniti ovjerom potpisa kod javnog bilježnika. Međutim, kada samo mali broj javnih bilježnika na području jednog grada ili opštine ima ovlašćenje da sačini određeni ugovor, tada je izbor stranaka značajno ograničen, jer je prije uvođenja javnobilježničke službe stranka mogla na tržištu sama izabrati pružaoca pravnih usluga koji će joj sačiniti takav ugovor. Usluge javnih bilježnika mogu ponuditi i mnoge druge pogodnosti.

eKapija: Kako prevazići postojeće probleme?

- Uvažavajući značaj instituta javnog bilježništva, njegovom uvođenju u pravni sistem Srbije je ipak trebalo mnogo opreznije pristupiti.

Na nivou EU postoji inicijativa da se izvrši liberalizacija javnobilježničkih usluga i da se omogući slobodno kretanje za javne bilježnike u zemljama EU, bez restrikcija koje se odnose na državljanstvo.

Iako u Njemačkoj javni biležnici imaju izuzetno dugu tradiciju, u stučnoj literaturi se takođe mogu pronaći mnogobrojne kritike na njihov račun.

Srbiji nije bilo potrebno takvo zakonsko rješenje koje nije zasnovano na tradiciji i koje je za kratak vremenski period njegove primjene stvorilo velike probleme.

Po pitanju prometa nepokretnosti zakonodavac u Hrvatskoj i Sloveniji sasvim sigurno usvaja odgovarajuće zakonsko rješenje prema kojem jedan ugovor o prometu nepokretnostima zahtjeva obaveznu ovjeru potpisa kod javnog bilježnika. Tada javni bilježnik ovjerava potpise ugovornih strana bez upuštanja u sadržinu isprave, što se svakako odražava i na cijenu javnobilježničke usluge, s obzirom da ovjera potpisa ne predstavlja skupu pravnu formu. Strankama uvijek ostaje na raspolaganju da od javnog bilježnika zahtjevaju solemnizaciju ili sačinjavanje isprave u cjelosti, kada ocjene da je to u cilju zaštite njihovih interesa. Takvo zakonsko rješenje u potpunosti štiti načelo autonomije volje, javnom bilježniku ostavlja mogućnost da sačini ugovor o prometu nepokretnosti u formi javnobilježničkog zapisa ukoliko to stranke od njega zahtjevaju, advokatima ne uskraćuje pravo da pružaju svoje usluge fizičkim i pravnim licima koja im se obrate za zahtjevom za pravnu pomoć, a sva ostala lica koja imaju dovoljno znanja da samostalno sačine jedan ugovor o prometu nepokretnosti i dalje bi imala mogućnost da to nesmjetano učine.

Takvo zakonsko rješenje bi naišlo na odobravanje javnosti ne samo u Srbiji, nego i u Bosni i Hercegovini i Crnoj Gori, gdje postoje istovjetni problemi.

Slobodana Šubara