Tržište nekretnina u BiH ne usporava, rast od 71% i dalje traje

Bosna i Hercegovina je u posljednjih pet godina zabilježila najveći rast cijena nekretnina u cijeloj Adria regiji čak 71%. I dok analitičari za 2026. prognoziraju dodatni rast od oko 10%, tržište u Sarajevu već sada pokazuje cifre koje su do nedavno bile nezamislive. Analizirali smo više od 130 aktuelnih oglasa i kombinirali ih s podacima agencija koje prate realno realizovane ne samo oglašene cijene.

Hrvatska je među vodećima u Evropskoj uniji po rastu cijena nekretnina u trećem tromjesečju 2025. cijene stambenog kvadrata skočile su s najvišom stopom od početka 2023. godine, za 13,8 posto na godišnjoj razini. Beograd pak ulazi u fazu usporavanja u 2025. bilo je razdoblja stagnacije, pa i blagog pada cijena novogradnje u pojedinim dijelovima grada.

BiH se, međutim, ne smiruje. Potražnja za nekretninama u BiH još uvijek je veća od ponude, a stručnjaci kažu da je vrijeme jeftinih nekretnina definitvno iza nas. Jedan od faktora koji gura cijene je i dijaspora: građani EX-YU regije na računima trenutno drže 110 milijardi eura, a finansijska nepismenost vodi ka tome da velik broj njih višak sredstava ulaže u dodatne nekretnine umjesto u diversifikaciju portfelja.

Evo realne slike tržišta na osnovu aktuelnih oglasa, uz raspon koji razlikuje starogradnju od novogradnje:

Centar Sarajeva je na vrhu starogradnja se kreće između 5.500 i 7.500 KM/m², dok novogradnja prelazi 8.000 KM/m², a u pojedinim penthouse projektima dostiže i 11.000 KM/m². Breka i Kovačići grupišu se oko 6.300 KM/m² medijana, s rasponom do 7.500 KM/m².

Stari Grad ima najveći raspon cijena u gradu - od ispod 2.100 do 8.000 KM/m², ovisno o stanju objekta i mikrolokaciji. Baščaršija i Papagajka su pri vrhu, stariji objekti na rubovima padaju ispod 3.000 KM/m².

Novo Sarajevo i Grbavica kreću se između 4.500 i 7.700 KM/m², s medijanom oko 5.400 KM/m². Mariindvor ide i do 6.600 KM/m² za renoviranu novogradnju.

Ilidža i Stup bilježe medijan od gotovo 4.900 KM/m², s novogradnjom koja na pojedinim lokacijama prelazi 5.800 KM/m² — nivo koji je do nedavno bio rezerviran za atraktivnije četvrti.

Novi Grad i Dobrinja nude raspon od 3.200 do 5.750 KM/m², a Vogošća i Rajlovac ostaju jedina zona gdje novogradnja još ide oko 4.000 KM/m², izvještava N1.

Ukupna zona je samo polazišna tačka. Mikrolokacija blizina tramvajske linije, škole, zelene površine, pa čak i reputacija zgrade može pomjeriti cijenu za nekoliko stotina KM/m² u istoj ulici.

Kupci u 2026. sve više pitaju i za grijanje, izolaciju, troškove režija, lift i garažno mjesto. Stan od 60 kvadrata s dobrim rasporedom često postiže bolju cijenu od većeg, ali loše projekovanog stana. I dokumentacija igra ulogu stan s urednim vlasničkim listom, bez tereta i s riješenim upisom prodaje se brže i bliže traženom iznosu.

Medijan svih oglašenih cijena u Sarajevu iznosi 5.302 KM/m². Za prosječan dvosoban stan od 55 kvadrata, to znači traženu cijenu od oko 290.000 KM. Isti stan 2016. godine koštao je oko 95.000 KM, danas je to više od dvostrukog iznosa.

Ključna razlika na koju upozoravaju stručnjaci: oglašena cijena nije prodana cijena. Razlika između oglašenih i stvarno postignutih cijena nikad nije bila veća. Praktičan savjet za kupca je pratiti realno realizovane transakcije, uporediti više stanova na istoj lokaciji i provjeriti skrivene troškove adaptacija, instalacije i troškovi prenosa vlasništva mogu značajno promijeniti računicu.

Za prodavce vrijedi obrnuto upozorenje: postavljanje cijene "za probu", znatno iznad realne, najčešće dovodi do dužeg stajanja oglasa i kasnijeg snižavanja često ispod iznosa koji se mogao postići odmah uz realno pozicioniranje.

BiH i dalje ostaje atraktivna za kupce zbog relativno niskih cijena u poređenju s ostatkom Evrope ali za prosječnog Sarajliju koji kupuje prvi stan, ta relativnost sve teže znači nešto konkretno.