Povrat investicije u luksuzne nekretnine u Crnoj Gori najbolji u regionu - Vrijednost tržišta nastavlja da raste

Vrijednost tržišta nekretnina u Crnoj Gori nastavila je da raste i ove godine. Ako se osvrnemo na zvaničnu statistiku, cijene stanova u novogradnji u prvom kvartalu ove godine porasle su 23% u odnosu na isti period lani. Za period od pet godina, cijena kvadrata u novogradnji porasla je za čak 130%. Nakon blagog pada od 1,72% u 2024, na početku ove godine ostvaren je rast i kada je riječ o ulaganju stranaca u sektor nekretnina. Tako su, prema podacima Centralne banke, oni u Crnoj Gori kupili nepokretnosti za 113,5 mil EUR, što je 21% više u odnosu na prošlu godinu.

Ukoliko se vratimo nekoliko godina unazad, uvidjećemo da su stranci od početka 2019. do kraja marta 2025. u nekretnine u Crnoj Gorini uložili oko 2 mlrd EUR. Interesovanje za ulaganje ovaj sektor nije slučajno, jer se upravo Crna Gora našla na listi najboljih destinacije za ulaganje u nekretnine u Evropi za 2025. godinu. Takođe, istraživanja pokazuju da je povrat investicije u luksuzne nekretnine u Crnoj Gori najbolji u regionu.

Monstat je saopštio da je prosječna cijena kvadratnog metra stana u novogradnji u Crnoj Gori u prvom kvartalu 2025. godine premašila cifru od 2.000 EUR i iznosila 2.158 EUR. Kako je već navedeno, to je 23% više u odnosu na uporedni period prošle godine. U odnosu na prvi kvartal 2023. prosječna cijena kvadrata stana u novogradnji porasla je za 61%, a ukoliko uzmemo za poređenje petogodišnji period, primijetićemo da je u odnosu na isti period 2020. godine prosječna cijena kvadrata porasla za čak 130%. Prosječna tržišna cijena kvadrata u novogradnji u prvom kvartalu iznosila je 2.161 EUR.

Cijene su rasle i u Podgorici, gdje je kvadrat u prvom kvartalu koštao 2.066 EUR i za period od pet godina bilježe rast od 139%. Stanovi su najskuplji na primorju, pa je prosječna cijena u novogradnji iznosila 2.328 EUR, što je oko 25% više u odnosu na isti period prošle godine, odnosno 71% više u odnosu na 2020. godinu. Kvadrat stana u novogradnji na sjeveru je u prvom kvartalu ove godine koštao 1.209 EUR, dok su najjftiniji kvadrati i dalje u središnjem regionu - 1.050 EUR. Statistika pokazuje da, iako cijena kvadrata u centralnoj Crnoj Gori jeste najniža, i tu za period od pet godina imamo rast od 64%.

Sve ovo su podaci zvanične statistike koja za obračun prosječne cijene kvadratnog metra stana u novogradnji u obzir uzima samo stanove koji su prvi put prodati na tržištu, odnosno za koje je prvi put zaključen kupoprodajni ugovor. Situacija na terenu je znatno drugačija. Tako agenti za nekretnine kažu da nekretninu u Podgorici ne možete kupiti ispod 2.000 do 2.500 EUR po kvadratu u fazi izgradnje, dok u elitnim djelovima grada kvadrat košta i do 5.000 EUR.

Primorje je takođe priča za sebe, pa je prošle godine prosječna cijena kvadrata jednosobnog stana bila 3.750 EUR u Tivtu, 3.000 u Kotoru, 2.900 EUR u Budvi i oko 2.500 EUR u Herceg Novom.

Svoje rekorde bilježili su i luksuzni rizorti. Tako se u kompleksu Luštica Bay cijene za signature projekte, te za vile i rezidencije, kreću od 10 do 12.000 EUR. Cijene za apartmane u Porto Montenegru kreću se između 9 i 10.000 EUR, dok će u okviru novog projekta Synchro one biti od 13.000 EUR pa naviše. Za standardne jedinice u kompleksu Portonovi potrebno je izdvojiti između 9 i 10.000 po kvadratu, dok cijene za premijum objekte i vile idu iznad 10.000 EUR.

Rast cijena nekretnina u Crnoj Gori nešto je po čemu Crna Gora nadmašuje i Evropsku uniju, pa podaci Eurostata pokazuju da su cijene nekretnina u EU u 2024. godini porasle za 3,6%, a kod nas za 21%.

Ukupan priliv stranih direktnih investicija u prvom kvartalu 2025. iznosio je 211,76 mil EUR, podaci su Centralne banke. Više od polovine tog iznosoa, odnosno 113,5 miliona uloženo je u nekretnine. To je, kako smo naveli na početku, rast od 21%.

Kao je na nedavno održanoj RE:D konferenciji u Podgorici kazao Mile Gujić, predsjednik Odbora za građevinarstvo i industriju građevinskog materijala u Privrednoj komori, od početka 2019. do kraja marta 2025, stranci su kupili nekretnina u Crnoj Gori u ukupnoj vrijednosti od oko 2 mlrd EUR.

- Podaci pokazuju da je interesovanje stranaca za kupovinu nekretnina u posljednjih pet godina povećano četiri puta, a najviše interesovanja za ulaganja pokazali su investitori iz Srbije, zatim Turske, SAD, Njemačke, Kipra, Rusije, UAE i Švajcarske – kazao je on.

Naveo je da, posebno u posljednjih 10 godina, tržište nekretnina u Crnoj Gori bilježi aktivan rast, zahvaljujući turizmu, koji je glavni pokretač rasta cijena.

- Ekonomija Crne Gore bilježi značajan rast u posljednjoj deceniji – BDP je u 2023. iznosio je 7 mlrd EUR, što je nominalno 16,4% više nego prethodne godine. Najveći doprinos rastu imali su turizam i ulaganja u nekretnine. Prema podacima Uprave za statistiku Monstat, Crna Gora je 2023. godine imala preko 2,6 miliona turista – što je značajan broj, uzimajući u obzir relativno malu populaciju. Povećan broj turista direktno utiče na potražnju za nekretninama, posebno na primorju – kazao je Gujić.

Pored toga, dodao je, značajan broj digitalnih nomada doprinio je povećanju potražnje i rastu vrijednosti izvoza IT-usluga iz Crne Gore.

- Ova potražnja je najviše uticala na rast cijena nekretnina, čineći ulaganja u crnogorske nekretnine atraktivnim i isplativim. Razvoj turizma osigurava konstantno interesovanje potencijalnih zakupaca i kupaca, čime se dodatno povećava vrijednost ulaganja. A kako turizam generiše oko 20% crnogorskog BDP-a, tako i ulaganja u nekretnine predstavlja jednu od najprofitabilnijih mogućnosti za investitore – istakao je

Gujić je dodao i da je, prema istraživanjima, povrat investicije u luksuzne nekretnine u Crnoj Gori najbolji u regionu. To potvrđuje i lista britanske osiguravajuće kuće William Russell, prema kojem je Crna Gora svrstana među najbolje destinacije za ulaganje u nekretnine u Evropi za 2025. godinu, zauzevši visoko šesto mjesto.

- Zahvaljujući kombinaciji solidnog prinosa od rente, umjerenih troškova kupovine i povoljnog poreskog tretmana, Crna Gora je prepoznata kao jedno od najperspektivnijih tržišta za investitore koji traže nove prilike na evropskom kontinentu - pojašnjeno je.

Vrijednost tržišta nekretnina raste, međutim, šta se dešava sa gradnjom? Iako možemo čuti da je potražnja za stanovima i dalje visoka, statistika pokazuje da je u prvom kvartalu izdato svega 30 građevinskih dozvola i prijava radova, od čega se 22 odnose na fizička, a osam na pravna lica. Ukoliko se posmatra ukupan broj stanova i njihova površina, prema izdatim prijavama radova predviđeno je građenje 117 stanova, ukupne površine od 7.183 m².

To je znatno manje u odnosu na prvi kvartal prošle godine, kada je izdato 99 dozvola za gradnju 398 stanova ukupne površine 28.765 kvadrata. Veći broj dozvola izdat je i u poslednjem kvartalu 2024 - 59. Predviđena je bila gradnja 233 stana površine 15.474 kvadrata.

Ako se vratimo još jednu godinu unazad, primijetićeno da je broj izdatih dozvola takođe bio značajno veći - 93 dozvole za čak 502 stana ukupne površine 34.140 kvadrata. Podaci pokazuju da je lošiji bio samo prvi kvartal 2020. godine kada je izdato 27 građevinskih dozvola.

Iz Odbora za građevinarstvo Privredne komore nedavno su Vijestima kazali da ovi podaci ukazuju na pad obima planirane stanogradnje, ali ne i na potpuno povlačenje investitora sa tržišta.

- Analiza podataka iz prethodnih godina potvrđuje da je u periodu od 2011. do 2017. godine u Crnoj Gori godišnje planirana izgradnja između 200.000 i 295.000 kvadratnih metara stambenog prostora. U 2023. godini je planirana izgradnja 148.370 kvadrata, dok je tokom 2024. taj broj pao na 103.028 kvadrata, što ukazuje na pad obima izgradnje, ali ne i na potpuno povlačenje investitora sa tržišta - naveli su.

Kako su pojasnili, radi se o složenoj kombinaciji faktora, među kojima se ističu aktuelna makroekonomska kretanja, promjene regulatornog okvira i drugo.

- Period neposredno nakon pandemije obilježila je intenzivna realizacija projekata koji su bili odloženi u tih par godina, što je dovelo do naglog rasta aktivnosti u sektoru. Dodatno, rast prosječne neto zarade u Crnoj Gori omogućio je većem broju građana pristup kreditima za stambeno zbrinjavanje, čime je dodatno stimulisana potražnja. Važno je istaći da su u martu 2025. godine usvojena dva nova Zakona o uređenju prostora i izgradnji objekata, kojima se ponovo uvodi obaveza izdavanja građevinske dozvole, umjesto ranije važeće prijave građenja iz 2017. godine. Ova regulatorna promjena zahtijeva dodatno prilagođavanje sektora, što može privremeno uticati na broj formalno evidentiranih projekata. Zaključno, za cjelovitiju procjenu neophodno je sačekati analizu rezultata iz narednih kvartala, koja će pružiti jasniji uvid u pravac kretanja sektora građevinarstva - naveli su iz ovog odbora Privredne komore.

Rekordna godina po izdatim dozvolama za stambenu gradnju ostala je 2017, kada je bilo 1.050 takvih rješenja za izgradnju 4.439 stanova, što je tri puta više nego u prošloj godini. Takođe u 2014, 2015. i 2016. godini odobravana je izgradnja po oko tri hiljade stanova godišnje. Prošle godine je ta brojka bila duplo manja.

Sagovornik Vijesti iz ovog biznisa kazao je da su cijene protekle tri-četiri godine rasle zbog povećanog interesovanja stranaca za kupovinom stanova, prvo Rusa i Ukrajinaca, a kasnije i državljana Turske.

- Nije realno očekivati da to interesovanje uz rast cijena traje beskonačno, ali iako je smanjeno i dalje postoji. Investitori vjerovatno čekaju kako će se situacija odvijati, pa su usporili sa novim projektima dok ne prodaju stanova iz sadašnje izgradnje. Nikom iz ovog biznisa nije cilj da gradi više stanova nego što tržište može da prihvati - kazao je.